過去，北方寒冷地區的“銀發族”如候鳥般遷徙至海南島過冬；而如今，憑借著極高的性價比，西雙版納成為了不少外省人過冬的新選擇。
據云南省文化和旅游廳統計數據，僅 2023 年，從外地到云南旅居的人數就達 200 萬。其中，長期旅居大理的人數約 20 萬，旅居西雙版納的約30 萬，主要來自川渝和東北地區。
外地人的涌入，也帶旺了當地的樓市。
西雙版納統計局數據顯示，2023年西雙版納實現商品房銷售面積201.69萬平方米，增長34.4%，同時，商品房銷售額也表現出強勁的增長勢頭，約為146.83億元，同比上漲50.4%。
值得注意的是，西雙版納的首府景洪市在商品房銷售方面表現尤為突出，其銷售面積達到了170.31萬平方米，同比上漲高達52.5%。
然而進入2024年，西雙版納的房地產市場表現明顯遜色于去年。據統計，2024年1月至10月，西雙版納新建商品房銷售面積110.97萬平方米，商品房銷售總額80.86億元，跟去年相比有所下滑。
一位房產中介告訴時代周報記者，目前外地人涌入西雙版納投資買房的熱情正在減弱，許多人意識到，這里不過是一個四線城市，房產升值空間有限，真正有養老需求、需要自住的人才會選擇購房。“至于短期居住，租個房子不是性價比更高嗎？”
看重環境和氣候
2017年退休后，東北人劉先生在西雙版納花費180萬購入了一套別墅。他記得，當時在西雙版納買房的東北人并不多，海南依然是大部分人的首選。
當時海南省政協有調查顯示，每年在海南過冬的60歲以上老人近百萬，其中東北人占比最大，海南也因此被坊間戲稱稱為“東北第四省”。
四季如春的西雙版納 圖源：受訪者提供
然而，2017年4月起，海南實施了一系列限購措施，其中包括暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅的非本省戶籍居民出售新建商品住宅，無住房的非本省戶籍居民家庭在購房前需繳納一年社保等。
政策出臺后，外地人購房變得受限，同時，海南房價的飛漲也讓許多外地人放棄了在當地購房的計劃。
安居客數據顯示，2017年三亞新房平均價格達到22191.42元/平方米。“對于許多東北的‘候鳥’老人來說，他們的主要經濟來源是退休金，而三亞的高房價和高物價讓他們難以承受，所以他們開始把目光放到了其他城市。”劉先生說。
西雙版納松弛的外地游客 圖源：受訪者提供
在劉先生看來，東北人選擇到西雙版納購房，最主要的原因還是看中了這里的環境和氣候。
“西雙版納位于北緯21°，冬季白天的平均溫度約為25℃，氣候溫暖，比三亞更適合長期居住，所以吸引了很多北京以北的人群。”劉先生說，目前他熟悉的康養機構里，80%都是東北地區的老年人，而整個西雙版納，北京以北地區的人大概可以占到40%左右。
東北的車經常出現在西雙版納 圖源：受訪者提供
多重因素的疊加下，西雙版納的房地產市場熱度飆升。
西雙版納統計局數據顯示，2018年商品房成交面積為213.74萬平方米，同比增長34.5%，是2017年全年的1.5倍；銷售金額為170億元，同比增加76.7%，接近2017年的3倍。
市場需求的激增也推動了西雙版納的房價。
2017年8月，西雙版納的房價開啟了“狂飆”。不到三個月的時間，房價從4000元/平方米，直接翻倍上漲到了8000元/平方米。
2018年7月，新房漲到頂峰，均價達到11747元/平方米，甚至超過了當時省會昆明的11382元/平方米。
難回2023年春節樓市高峰
不過，作為一個旅游城市，西雙版納的房價受游客流動和旅游業發展周期的影響較大，長期處于波動狀態。
西雙版納房產中介王先生告訴時代周報記者，冬季旅游的人群到西雙版納居住甚至購房置業，從而推動購房市場活躍，而到了淡季，購房需求減少，整體就會回歸平穩。
據了解，自2019年開始，西雙版納房價就遭遇“斷崖式”下跌，不少項目價格甚至出現“腰斬”。到2019年年中，房價就跌回8109元/平方米，跌幅達12.24%，跌幅在全國僅次于三亞。
從整體供應上來看，克而瑞云南機構數據顯示，2019年，西雙版納新增供應面積達到了近幾年最高的401.27萬平方米，當年成交面積只有187.9萬平方米。
庫存的積壓，加上需求的降低，西雙版納的房價開始出現持續下跌。2022年上半年一度跌進了“6字頭”，距離市區偏遠一點的房子只要4千左右。
不過，隨著疫情結束，云南旅游市場在2023年初迎來了復蘇。西雙版納成為了春節假期最火的旅游目的地之一。據統計，春節期間西雙版納接待游客271.75萬人次，同比增長554.51%。
大量游客的涌入，也帶動了西雙版納房地產市場“回春”。
西雙版納夜市里賣房的攤位 圖源：受訪者提供
“2023年游客數量激增，很多人也會沖動買房。三年來因為疫情沒買房的人也集中購入，再加上想買來投資的和本地剛需，導致市場成交量短期內激增。”王先生說。
不過今年以來，隨著需求的減弱以及樓市大環境的冷卻，西雙版納的房地產市場呈現出一定的波動下滑趨勢。
統計數據顯示，2024年上半年，西雙版納景洪市轄區完成投資51.24億元，同比下降12.4%，商品房銷售面積70.19萬平方米，下降42.6%。
王先生告訴時代周報記者，在他的觀察中，今年西雙版納的低價房賣得不錯，但高端樓盤的成交量明顯減少。
“今年來西雙版納的客戶群體有了明顯變化，大家更注重性價比了。雖然外地游客依然很多，一些人也有購房的想法，但購房者普遍變得更加謹慎。”王先生說。
劉先生也表示，身邊原本計劃來西雙版納過冬的朋友，大多數都放棄了購房的打算。“冬季，避開春節假期，一千多元就能租到一套兩室一廳的房子。許多人當初說是買來投資的，但到了夏天，房子根本租不出去。”
盡管西雙版納冬季依然是避寒勝地，但房價卻并未如預期上漲。根據安居客的數據，12月景洪的平均房價為7265.75元/平方米，環比下降0.9%，同比去年下降2.16%。
對于今年春節期間的市場表現，王先生心里也沒有明確的答案。“雖然直播和短期需求可能帶來一些成交量，但從整體趨勢來看，可能回不到2023年春節那個高峰了。”
不過這也印證了房產市場日趨理性，房子是用來住，而不是用來炒成為普遍共識。
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