在政策利好與市場需求雙重驅動下，上海房地產市場迎來“小陽春”。數據顯示，今年以來，上海房地產市場延續去年四季度以來回穩向好態勢，二手房、新房成交量顯著增長，土地市場溢價成交，市場活躍度全面提升。
二手房市場周末日均成交超千套，大標房產成交活躍
上海市房地產交易中心數據顯示，1-2月，上海二手住房累計成交3.12萬套，為2017年以來同期第二高。3月以來，周末成交套數保持去年四季度以來日均超千套的水平，日均成交1212套。
“目前市場活躍度很好，門店一周的買賣帶看量基本穩定在20組，較去年9月份新政后的市場活躍度更上一層樓。”上海太平洋房屋田林東路一門店店長孫潔瓊說道。
滬上頭部中介太平洋房屋的數據顯示，從區域來看，浦東、寶山、閔行等區域成交量領先，同時置換鏈條穩步向上。2025年，該公司成交價格1000萬元以上房源占比逐步提升，年后成交占比提升2個百分點，置換改善住房條件，成熟區域的大平層更受大眾喜愛，主要集中在徐匯田林和浦東洋涇板塊。
從一線經紀人反饋來看，市場熱度更直觀可感。孫潔瓊表示，其門店所在的片區近期大標房產成交活躍，像鑫耀中城等上千萬的房產都有成交。“前兩天，和同事合作成交了一套近三千萬元的獨棟別墅，該客戶為置換客，近期完成出售房源后再次入市，成交周期非常短。上周首次洽談，3月23日二次洽談簽約成功，成交周期僅8天。”
中原地產世紀花園豪宅分行門店店長潘雪蓮也提及，目前帶看量可觀，客戶入市意愿積極。從價格來看，房東和客戶的多數談判價格差距在3%～5%。從聯洋板塊成交情況來看，截至3月23日，板塊內仁恒河濱城、當代清水園等成交均較活躍。
來自中介機構的監測數據顯示，得益于政策刺激和市場信心的恢復，自“9.29新政”以來，該機構的房源成交周期逐步變短，整體從2024年一季度的109天縮短至2025年一季度的94天，整體成交周期縮短15天，隨著政策效應的延續，二手房成交量有望繼續保持高位，預計將呈現“量升價穩”的態勢。
市場的回暖也直觀反映在經紀人業績上。澎湃新聞從滬上頭部經紀公司了解到，今年以來，單月20萬元以上業績的經紀人數量與去年同期相比顯著增加。太平洋房屋內部數據顯示，今年前兩個月，單月業績在20萬元以上的經紀人共95人，同比增長近15%。截至3月23日，3月業績達20萬元的經紀人已有81人。
據上海市房地產交易中心預判，3月二手住宅成交預計超2.5萬套，同比增加40%左右，比近5年同期月均成交水平高出14%。
從價格來看，上海市房地產交易中心的數據顯示，今年以來，商品住房成交價格總體回升。今年以來，一手住房價格指數環比延續上漲態勢，1-2月分別上漲0.6%、0.2%，去年四季度以來累計上漲2.2%。二手住房價格指數去年四季度以來環比累計上漲1.5%，預計今年3月價格環比將小幅上漲。
新房市場熱度高漲，“日光”項目再現
新房市場同樣表現亮眼。上海市房地產交易中心副主任阮駿麒介紹，1-2月，上海一手住房累計成交78萬平方米，同比增加28%。3月新開盤項目熱度居高不下，3月以來(至3月21日)共有16個項目完成認購，平均認購比為0.89，其中9個項目認購比超過1。在售項目銷售速度加快，3月以來日均成交1.1萬平方米，比去年同期日均增加34%，與去年“滬七條”出臺后10月份成交水平相當。
隨著銷售加速，當前，一手住房的可售量有所下降。官方數據顯示，目前上海全市可售面積比2024年末減少6%，去化周期比2024年末減少1.1個月。
從市場表現來看，位于黃浦區外灘街道的金陵華庭項目可以說是市場熱度的典型代表。3月22日，該項目首期推出158套房源，盡管每平方米均價近19萬元，總價格段在4000萬元至1.7億元，但該項目推出后迅速實現“日光”，單日實現收金92.34億元。
嘉里建設華北區、華東區總經理陳小峰表示，從樣板房開放到認購的短短幾周時間內，案場到訪量超千余組。這個短期獲得的到訪量，除了印證了項目本身的稀缺屬性之外，更說明了上海住宅市場的巨大潛力。
上海豪宅市場走出獨立行情的同時，改善型項目也備受市場關注。
位于浦東新區內中環的浦發?蓮園項目，自3月開放樣板間后，周末兩天到訪量近400組。該項目之前在浦東世紀匯巡展，目前已正式開放樣板間，不少意向客戶到訪參觀，預計于4月上中旬開啟認籌。據介紹，該項目自3月8日起，每個周末單日到訪量穩定在200組左右，甚至工作日晚上八九點仍有客戶到訪咨詢。公開信息顯示，浦發?蓮園可售房源總計458套，首批推出112套100平方米及133平方米的三房房源，首開銷售均價91800元/平方米。此外，位于浦東唐鎮的浦發唐城五期項目近期也已過會，將加推153套房源，銷售均價約7.4萬元/平方米，周末兩日售樓處到訪量近300組。
澎湃新聞從上海鏈家獲悉，其代理的多個樓盤也表現活躍，衡辰公寓、同濟蟠龍里、星尚觀瀾世嘉等項目帶看及成交均十分可觀。以同濟蟠龍里為例，上周末(3月22日-23日)項目實現帶看69組，此前3個周末也均維持70組左右的帶看量。截至3月23日，3月該項目已實現認購20組。
土拍市場溢價成交，點狀高熱特征明顯
土地市場方面，2025年開年以來，上海已有3個批次的集中供地成交，包括去年第九批次以及今年的第一、第二批次地塊。中指研究院數據顯示，今年上海已成交住宅用地6宗，成交總價約206億元，且全部溢價成交，平均溢價率約27%。其中，虹口區C080302單元hk329-11地塊溢價率最高，達38.20%，刷新了2024年8月上海實行“雙高雙競”政策以來的總價紀錄。
業內認為，2025年，上海土地市場呈現全面開花、核心區持續沖高、外資現身三大特征。不僅嘉定、奉賢、松江地塊均產生溢價，虹口、楊思熱門地塊爭奪激烈，溢價率均超過30%。一批次土拍中，兩家新加坡房企現身，中海、招商、華潤等頭部企業也頻繁現身上海土拍市場。
中指研究院上海數據總經理張文靜認為，上海土拍仍維持點狀高熱的特征，房企青睞中心城區稀缺地塊以及郊區周邊配套較為完善的地塊，未來上海集中供地或繼續維持中心城區與郊區結合、優先供給區域內優質土地的特征，以穩定市場預期。
小陽春熱度有望延續
業內指出，目前房地產市場正處于政策持續發力、市場信心逐步修復的關鍵時期。數據顯示，今年以來，“滬九條”“滬七條”政策效應持續釋放，支持的剛性和改善性需求的六類群體(包括社保“5年減為3年”的非滬籍居民、購買外環內二手住房的非滬籍單身人士、多子女家庭、社保“3年減為1年”購買外環外住房的非滬籍居民、持居住證的非滬籍家庭以及臨港“N+1”群體)購買住房約7300套，占同期成交量的13%；截至目前，六類群體已購住房約3.8萬套。
58安居客研究院研究總監陸騎麟表示，在一系列政策作用下，市場信心穩步提升。據58安居客研究統計數據顯示，當前，二手房找房熱度達到了近兩年來的新高點，需求的穩步釋放直接推動了成交量的持續高位運行。在新房市場方面，豪宅表現尤為活躍，這主要是因為當前核心城市優質地段的豪宅作為高端人群的資產配置需求，相對更受歡迎。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為，小陽春的熱度有望延續。一方面，政策端還在釋放積極信號，比如降準，降息市場有期待，這可以實實在在降低買房成本。另一方面，房子的去化速度在加快，尤其是房東在價格談判上的優勢又回來了，會催促已經處于市場中的客戶抓緊做決策。
盧文曦認為，對于想置換新房的買家主動掛牌、促成交易的動力也在提升，主要是今年以來土拍市場的活躍，刷新區域樓板價紀錄的地塊在增多，開發商對未來樓市向好的信心也會傳遞到買家。今年上半年二手房不管是量還是價都有望得到進一步企穩。
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