21世紀經濟報道記者凌晨 西安報道
“當前西安樓市分化仍在加劇。一方面是開發商絞盡腦汁的想要出貨，工抵房、特價房都有，另一方面高端改善豪宅產品十分火爆。有的項目甚至從開盤到清盤，一共才50天，四開四罄。”在西安市高新區唐延路中介店中，負責人李剛對21世紀經濟報道記者表示。
近兩月以來，從樓市監測數據來看，西安房地產市場供銷兩淡，有降溫趨勢。
在西安樓市持續調整、市場信心仍需鞏固的背景下，近日，西安市四部門聯合出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》（以下簡稱《舉措》），試圖從供需兩端協同發力，為市場注入穩定預期。
此次新政的核心動作聚焦兩個層面：首先，打通公積金使用堵點；其次，從土地供應源頭保障教育、醫療等配套設施同步建設交付，力推“交房即交證”。疊加優化交易流程、盤活商業資產等配套措施，助力樓市保持止跌回穩態勢。
打通公積金使用堵點
西安市公積金流動性指標正迎來微妙變化。今年2月，西安市住房公積金個貸率回落到88.74%，市場對重啟“商轉公”的期待再度升溫。這場圍繞資金池水位的博弈，凸顯了政策工具與現實壓力間的艱難平衡。
在此背景下，上述《舉措》中對公積金制度進行了優化組合。其中明確規定繳存職工可申請提取公積金直接支付購房首付款，關中平原城市群及省內異地繳存者均可享受同等貸款權益。
值得關注的是，雖然已經有多個城市推行公積金直接支付購房首付款的政策，但西安的實操環節仍與杭州等具備全流程線上支持的先行城市存在差距。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，西安此舉擴大了公積金的使用范圍，提高了公積金的使用效率，有助于支持住房消費。同時，陜西省內的購房者到西安購房，均可辦理公積金貸款，有助于提振市場信心。
聚焦市場層面，反響卻明顯分層。
“首付提取疊加最低首付比例政策，確實讓我動了買小戶型新房的念頭。”能源國企職工王莉（化名）的表態代表了剛需客群的預期。
但在西安定居的李曉則認為政策缺乏突破性：“現有政策每年可提取一次公積金，新規對已有房產群體效用有限。”
這恰是當前市場面臨的現實。中介門店負責人李剛認為：“當前置換需求明顯強于首置剛需。”
他直言對于資產置換群體，“商轉公”才是激活市場的核心鑰匙——通過降低存量房貸利率釋放現金流，為二次置業創造空間。
然而，當蘭州、咸陽等西北城市相繼重啟商轉公時，西安仍是唯一凍結該業務的西北城市。
資金池的深度恰是制約所在。西安市自2022年暫停商轉公業務后，官方多次強調因個貸率長期高于90%，疊加巨大商貸規模，重啟存在顯著資金缺口。2023年3月之后，西安市個貸率曾逼近95%的高位警戒線，而資金安全閾值也是學界關注焦點。
“個貸率超90%意味著公積金池子接近警戒水位。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對21世紀經濟報道指出。
隨著西安個貸率滑落至88.74%，已跌破90%的警戒線，給政策松動帶來新窗口期，但如何審慎平衡存量盤活與資金安全，仍是西安撬動市場復蘇進程中的關鍵博弈點。
重塑住房供應鏈
本次新政中，土地供應端改革也逐步完善，《舉措》從定價機制、資金規則、配套銜接三個維度切入，試圖重構土地市場運行邏輯。
比如價格聯動機制首次確立。政策明確要求土地評估價格結合周邊商品房銷售價格聯動調整，建立動態定價模型。
嚴躍進指出，該機制著力解決地價與房價傳導阻滯問題。通過提供優質地塊和合理規劃條件，推進高品質住宅建設。同時，創新性地根據市場銷售情況調整地價，有助于降低拿地成本，激發企業拿地熱情。
從西安的土地市場情況來看，仍有不少房企保持信心。據中指研究院監測，綠城中國近一個月內連續拿下4個地塊，成交土地出讓金高達40億元；龍翔控股溢價18%重倉布局西安港務片區；四川邦泰集團半年內拿地五宗，成交土地出讓金46.48億元。
然而，整體市場活躍度仍處于低位。克而瑞陜西數據顯示，2025年1月1日至6月12日，西安市僅有22個板塊有土地成交。
對于資金監管規則，新政明確定向放寬，包括允許繳納50%土地出讓價款后辦理國有建設用地使用權預登記及相關開發手續，實質推動“拿地即開工”。
此舉旨在緩解企業前期資金壓力。土地評估環節同步完善，要求將市政、教育等配套設施建設成本納入核算體系。
值得一提的是，本次新政將開發標準與配套強制綁定。政策要求企業在降低容積率、擴大功能空間（陽臺、綠化平臺不計容）同時，必須同步完成教育、醫療等配套設施建設。住建部門明確需在土地出讓方案中載明配套建設要求，形成“房屋交付與配套落地”的硬性約束機制。
隨著西安房地產新政落地，其能否實質性改善土地市場供需結構，仍需觀察后續土地成交數據變化，尤其關注民企參與度及非核心區地塊流動性恢復情況。
西安市住房和城鄉建設局相關負責人解讀稱，新政從優化土地供應、實施出讓金分期繳納、加快土地整理3個方面完善管理體制機制，實現“優增量”與“拿地即開工”雙目標。
剛需降溫，豪宅靠搶
西安房地產市場持續釋放調整信號。
國家統計局最新數據顯示，5月西安新房銷售價格環比下降0.4%，同比下跌3%；二手房價格當月跌幅0.7%。
市場交易活躍度持續承壓，5月新房供應面積同比銳減39%，成交面積同比下滑13%，市場觀望氛圍顯著增強。
市場呈現深度結構性分化。新房成交均價維持在17924元/平方米（5月）的統計水平。
但實際交易生態截然不同——剛需市場萎縮，5月商品住宅成交量38.3萬平方米，創下2021年下半年市場下行周期以來的歷史低點。1—5月累計成交面積同比收縮27%，對應前五月新房供應總量減少近三成。
與此同時，價格體系已現明顯分化，房企的特價策略不斷出現：68折特價房，主力在售項目普遍存在工抵房、特價房等促銷形式等。
與剛需市場形成鮮明對比的，是高端項目的熱銷行情。城北豪宅項目實現50天四開四罄，成為近年來西安清盤速度最快的豪宅項目；曲江豪宅項目連續發力，首開銷售12.6億元，首開即告罄；曲江另一豪宅項目啟動數百萬元驗資門檻仍吸引大量認購需求。
這種分化格局揭示當前西安市場的核心矛盾：商品住宅整體去化周期仍在拉長，但核心區位高品質資產仍構成市場結構性支撐。
本文鏈接：http://www.020gz.com.cn/news-1-51110-0.html西安樓市下半場：剛需降溫，豪宅靠搶，新政如何發力？
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