原標題：交易和價格出現積極變化，一線城市回暖態勢明顯
房地產市場延續回穩態勢（產經觀察）
客戶在北京某處新房項目參觀樣板房。劉美晗攝
資料來源：住房城鄉建設部
今年的《政府工作報告》提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。3、4月份，房地產市場進入“金三銀四”的傳統銷售旺季，也被稱為“小陽春”。各地區各部門因城施策、精準施策，大力支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產市場止跌回穩。近日，記者在部分城市進行了采訪。
重點城市樓市量價改善，交易活躍度提升
3月29日晚上，記者來到北京鏈家團結湖簽約服務中心，11間簽約室坐滿了前來洽談的客戶。“3月份周末日均成交60單左右，同比增加近20單。”服務中心負責人高尚介紹。
正在此時，經紀人仵俊宇帶著客戶前來和業主細聊。剛大學畢業不久的許女士，在單位附近看中一套一居室：“首付比例下降，購房門檻降低，再加上貸款利率下調，組合貸款每個月需還6000多元，對職場新人來說，能負擔得起。”
仵俊宇告訴記者，春節后市場比較活躍，他所在的門店以年輕人剛需為主，3月份成交15單，比上個月增加7單，成交節奏加快。
北京鏈家研究院院長高原介紹，今年以來，北京房地產市場新增房源量、客源量均有顯著增長，買賣雙方入市意愿有所提升。3月份，北京二手住宅網簽量為近24個月以來第二高水平，同比增長34.7%。
剛需之外，改善性需求也成為房地產市場的重要支撐。
“生了小寶后，我們一直想換套大房子改善居住條件，今年，政府部門推出購房補貼，終于下決心入手。”42歲的李女士家住浙江杭州余杭區，上個月她購置了一套三居室新房。
中指研究院常務副院長黃瑜介紹，隨著新型城鎮化穩步推進、居民收入水平提高、多孩家庭增加，購房者傾向于追求更大空間、更高品質的居住環境。中指研究院數據顯示，今年前2月，重點城市90至120平方米新房成交套數占比保持在四成左右，占市場主流；與2024年同期相比，19個城市120平方米以上改善類產品成交占比有所提升。
今年一季度，隨著房地產市場政策優化調整，剛性和改善性住房需求逐步釋放，樓市延續回穩態勢，尤其是3月份以來新房、二手房成交量回升，多個城市迎來“小陽春”。
今年一季度，全國新建商品房和二手房成交總量同比正增長，其中二手房交易網簽面積同比增速超過兩位數。3月份，一線城市中，深圳二手房網簽成交套數同比增長58%，北京、上海同比增幅均超30%；二線城市中，杭州同比增長68%，成都、廈門成交同比增幅均超30%。
從房價看，國家統計局數據顯示，70個大中城市中，2月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比繼續上漲，一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比降幅繼續收窄，房價回穩態勢繼續顯現。
商品房交易止跌回穩積極態勢向前端土地市場延伸。
今年一季度，杭州、上海住宅用地平均溢價率分別達43.3%、29%，成都平均溢價率超20%，北京、杭州、成都等地成交樓面價創新高。黃瑜分析，重點城市優質地塊土拍升溫，一方面是房企對這些城市新房市場銷售回穩看好，補倉意愿較高；另一方面是各地加大優質地塊供應力度，推出了不少位于城市核心區、配套成熟的地塊。
不同城市及城市內部板塊間，樓市行情存在分化
盡管房地產市場延續積極勢頭，但不同城市及城市內部板塊之間分化行情依然存在。
一線及重點二線城市市場修復好于三、四線城市。
黃瑜介紹，一線及重點二線城市就業機會、收入水平、配套設施等對人口吸引力較強，購房需求較為旺盛。同時，去年9月一攬子增量政策出臺落地以來，一線及重點二線城市相關政策進一步優化，政策效應驅動居民置業信心改善，帶動市場恢復更加明顯，整體好于三、四線城市。
三、四線城市之間的房地產市場也有差異。部分位于重點城市群、都市圈，以及具有獨特產業優勢、良好生態環境的城市，樓市需求有一定支撐。例如，位于珠三角的廣東佛山市、中山市等三線城市市場也在逐步修復。
“即便是重點城市，也呈現‘核心強于外圍’的格局，核心區域持續回暖，新房供不應求，外圍去化速度相對較慢。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說。
二手房修復領先于新房市場。
58安居客研究院院長張波認為，當前房地產行業從增量剛需驅動轉向存量置換驅動。今年二手房市場可選房源較多，憑借區位、性價比等優勢，市場好于新房，率先回暖。
新房銷售中，現房表現好于期房，占比持續提升。
國家統計局數據顯示，今年1至2月，現房銷售面積同比增長10%，占新房銷售面積的35.4%，較2024年全年提升4.6個百分點。
虞曉芬分析，受房地產市場供求關系發生重大變化影響，房地產市場將從期房銷售為主轉為現房銷售占比穩步提升，現房所見即所得、入住周期更短、從源頭上杜絕交房風險。她建議，轉向現房銷售，金融支持、降低土地成本等配套政策需同步跟進。
隨著政策效應持續釋放，修復態勢有望延續
下一步，房地產市場走勢如何？多位受訪專家表示，短期來看，“銀四”重點城市新房及二手房銷售預計將延續修復態勢。但也要看到，部分地區房地產市場仍處在調整之中，市場回穩還存在壓力。須從促需求、優供給兩端重點發力，堅持長短結合、標本兼治，推動政策效應持續釋放。
需求側，重點圍繞鞏固政策組合拳效果、加力實施城中村和危舊房改造等方面發力，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。
在浙江杭州蕭山區的一處城中村改造項目中，村民王先生選擇了貨幣化安置：“貨幣化安置有一定政策獎勵，還能在其他區域選擇心儀樓盤。”今年，杭州計劃推進多個城中村改造項目，從實際出發有序實施改造，按需推進多元化回遷安置模式，助力消化存量商品房。
安徽鼓勵各市推出階段性購房補貼、“以舊換新”等促銷政策；江蘇南京在全市范圍內取消商品住房限售、加大青年人剛性購房政策支持；廣東深圳調整住房公積金最高額度上浮情形和比例……今年以來，各地接連推出政策組合拳，從需求側降低購房門檻、減輕購房壓力、提振購房信心。
供給側，重點圍繞盤活存量用地和商辦用房、推進收購存量商品房、推動建設好房子等方面發力，優化存量、提高質量。
“今年的《政府工作報告》提出，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。這有助于進一步加快去庫存，促進房地產市場加快止跌回穩，也將增加保障性住房供給量，切實保障和改善民生。”虞曉芬說。
據悉，今年擬安排地方政府專項債券4.4萬億元，其中一個使用方向，就是土地收儲和收購存量商品房。收購的商品房，將優先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。
好房子建設加快推動，也在發揮以高質量供給創造有效需求的作用。
室外有架空層打造的茶室、書吧、健身房等公共空間，不計入容積率；室內有開敞式陽臺、智能家居、高效收納柜體……走進全國好房子設計大賽首個落地示范項目——北京龍湖觀萃項目，即便是工作日，前來咨詢的客戶依然不少。
“大家對住房品質有了更高要求，希望能獲得更好的服務。”項目銷售負責人告訴記者，今年以來，項目周末日均到訪量在150組左右，3月份成交82套，環比增加40套。
接下來，相關部門將持續鞏固房地產政策組合拳效果，繼續打好保交房攻堅戰，加力實施城中村和危舊房改造、推進收購存量商品房、加快構建房地產發展新模式。同時，適應房地產市場供求關系變化，順應人民群眾高品質居住需要，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，促進房地產市場平穩健康發展。
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